Покупателей дорогого жилья будут брать на учет

Официально – чтобы предотвратить отмывание доходов и контролировать реальные расходы и доходы граждан. На деле же рынок, как говорят опрошенные нами специалисты, скорее всего, уйдет в подполье, а у покупателей жилья прибавится рисков.

Т еория: закон покажет, у кого «дополнительные» доходы

Соответствующий закон (№2258-VI «Об изменениях в Закон «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем») был принят 18 мая 2010 года. Законодательное новшество вызвано требованием международной организации FATF о противодействии отмыванию преступных доходов.

Согласно закону, в течение трех дней риелтор и нотариус должны сообщить про операцию в Госфинмониторинг. Там клиента «идентифицируют» – имя, фамилию, место прописки и проживания, паспортные данные, идентификационный номер, а информацию о сделке «берут на учет». Пока непонятно, что будут делать с тем, чьи доходы покажутся финансистам «нечистыми». Размещенный на сайте Верховной Рады закон подробно не проясняет этот самый важный момент.

По мнению юристов, именно рынок недвижимости показывал несоответствие официальных доходов и расходов потребителей.

– Часто крупные покупки совершались рядовыми госслужащими или менеджерами с доходом не выше среднего, – говорит столичный адвокат Виктор Кобылянский . – Ни для кого не секрет, что именно при операциях с недвижимостью чаще всего утаиваются доходы от налогообложения.

Практика: сделки уйдут в подполье, а покупателям придется рисковать

– В последнее время около 80% сделок в столице все же стали оформляться по реальной стоимости. Но теперь в документах будут попросту указывать стоимость в 399 тыс. грн, – уверен руководитель «Негосударственного экспертного бюро» Анатолий Топол . – Вдобавок, как в прошлые времена, вырастет количество дарственных и прочих обходных путей покупки жилья. Особенно в Киеве и крупных городах, где большинство квартир стоит гораздо больше 400 тыс. грн.

Если подсчитать, стоимость однокомнатной квартиры в Киеве как раз и составляет около $50 тысяч – и это в сравнительно старом доме. Не указывать реальную сумму покупки в договоре – тоже рискованно. Ведь если продавец соглашается указать в официальных документах меньшую сумму, при разрыве договора он получит обратно именно ее. Добиться от покупателя возвращения разницы в цене будет тяжело.

Есть нюанс: скрыл сделку – получишь штраф

Кроме того, если риелтор вовремя не сообщит о сделке – ему грозит штраф.

– Согласно закону штрафы составят от 100 до 3000 необлагаемых минимумов доходов граждан или 1700–51000 тыс. грн. Такие суммы не потянут даже крупные агентства. Не знаю, кто на это пойдет при таких-то размерах штрафов, – говорит Анатолий Топол.

Многие из опрошенных нами нотариусов Киева или не слышали о новом законе или отзываются о нем негативно – информация о клиентах считается частью нотариальной тайны.

Справка «Газеты…»

FATF – это Международная комиссия по борьбе с легализацией преступных доходов. Создана в 1989 году. Организация имеет право рекомендовать работать с той или иной страной в сфере бизнеса. Есть страны-участницы FATF, среди которых США, Германия, Франция, Канада, Италия – всего 33 страны. У Комиссии имеется также свой черный список стран, с которыми не советуют связываться крупным компаниям и инвесторам. Украинские законодатели посчитали, что с новым законом государство сможет контролировать расходы своих граждан. И найти тех, кто отмывает деньги, станет проще. Таким образом, будет выполнено одно из требований FATF по борьбе с финансовыми злоупотреблениями, что должно вызвать благосклонность этой организации к Украине.

Комиссионные надо снижать с 5% до 1,5%

Сами риэлторы советуют платить коллегам по цеху 1,5% от сделки, вместо привычных 5%.

– Те, кто требует 2-5% от стоимости сделки, – вымогатели и хапуги, – считает гендиректор риелторской компании «Планета Оболонь» Виталий Котенко . – Объявления в газете или на сайтах часто размещают именно такие.

Даже сайты недвижимости уже открыто говорят о неоправданно большой риелторской «накрутке». По информации Domik.net, работа 80 процентов риелторов Киева заключается в том, чтобы только рекламировать объект: размещать объявления (часто бесплатные) в газетах, в интернете и на улицах. Еще когда на рынке был недостаток предложений, платить специалисту за один только поиск жилья было допустимым. Но сейчас квартир на продажу выставлено много, выбирать есть из чего. А расследованием истории отдельной квартиры брокер часто ведь и не занимается.

– Снизить комиссионные до 2%, или даже 1,5%, особого труда не составляет. Заявляете риелтору в лицо, что готовы ему заплатить столько-то, и это срабатывает, – советует руководитель «Негосударственного экспертного бюро» Анатолий Топол. – Боюсь, что скоро люди попросту забудут о такой профессии и станут массово обращаться в юридические конторы, проверяющие документы на квартиру и подготавливающие документы к заключению сделки купли-продажи.

Риелторы тоже плачут

По исследованиям организаций специалистов по недвижимости, уважение к профессии посредника сошло на нет. Если раньше часто говорили о том, как «кидают» риелторы, то сегодня сами специалисты по недвижимости нередко остаются без комиссионных.

– Последний год подобная практика стала особо популярной, какую бы работу ни проделал, – жалуется столичный риелтор Светлана Силина . – Когда часы-дни-недели потрачены на очереди за нужными справками и выписками, потрачены деньги на проведение экспертиз подлинности предоставленных продавцом квартиры документов, тебе очень обидно слышать о том, что тебе не заплатят комиссионных. На вопрос «Почему?» получаешь абсолютно обескураживающий ответ: «Извините, так получилось. У нас уже нет для вас денег».

Обычно, по словам Светланы, после просмотра квартиры клиенты просто «пропадают»: телефонные звонки игнорируют, а на письма не отвечают. Со временем выясняется, что, подкупив консьержа дома шоколадкой, они узнали прямые телефоны хозяев квартиры и заключили с ними сделку в обход посредника.

Какими мы их видим

Современный образ специалиста по недвижимости в глазах клиента (данные профильных порталов): 1. Хапуга (всегда хочет получить неоправданно много денег за свою услугу); 2. Самоучка (ни один ВУЗ в стране не выдает дипломов риелтор-бакалавр или риелтор-магистр); 3. Не понято, чем именно занимается (нет четко выписанного перечня оказываемых им услуг); 4. Обманщик (например, в большинстве случаев расхваливает потенциальному покупателю квартиру, которую сам ни разу не видел); 5. Безответствен и безнаказан (на плохого риелтора по-сути некому пожаловаться); 6. Лишнее звено (без него можно легко обойтись).

Источник: маркетинговые исследования риелторской компании «Планета Оболонь»

Любов МАРУШЕНКО, Ольга ПОЛЯКОВА

По материалам: Газета по-киевски